南南北北在“卷”，各行各业在“卷”，全国园区内卷竞争不断加剧，近来与一位央企产业园区板块负责人沟通市场竞争对策，央国企注重战略发展方向和整体经营策略，眼下正是市场过渡周期和十五五战略规划制定阶段，竞争策略必须思考清晰，否则未来会时常碰壁。

“大处着眼、小处落位”方能解决长期困扰园区的经营发展问题，着眼大局，抛不开产业与地产的博弈性战略布局问题，涉及“产业招商集群 + 资产经营管理”双轨并行的业务组合策略，当然也是轻重资产经营结合问题。此处不谈如上宏大战略，不说操盘细枝末节，就想聊一聊红海市场突围的基本对策，其实不外乎三大策略，通俗讲“三板斧”的连环杀招：做专业化园区、搞差异化经营、推进精细化管理。

第一板斧：“采伐”定向定点——做专业化园区

聚焦区域与点位，斧头砍得稳准狠。做专业化园区就是把我们有限的精力和资源投入到专一的领域进去。在战场上这叫集中优势兵力打突围战、歼灭战。园区运营商集中精力与优质资源聚焦到1～3个产业领域，精耕细作、厚积薄发，园区产业定位、综合配套、招商集群、政策扶植、公共服务平台搭建都要围绕几个主导行业领域，搭建产业上下游、产业圈层和产业生态，实行赛马机制，跑出最强产业赛道和企业“黑马”。

从实际操盘出发，园区主打1～3个产业领域比较靠谱，产业领域太单一或者太宽泛都会存在风险问题，业内有经验的人对此都明白。如果园区所在区域具备强有力的专项产业基础和政策背书，运营方又具备强悍的资源整合能力，当然可以“把鸡蛋放在一个篮子里”，园区产业定位完全瞄准某个单一产业领域。但现实告诫大家，尤其在眼下“僧多粥少”的境况下，1～3个产业领域是常规、稳妥的选择，围绕几个主导产业领域打造产城园区中的专业化“园中园”。客观讲一个园区的行业集中度再高，也会有一定数量的其他领域企业填补进驻园区。反之，一个园区（非片区产城）产业规划为四五个、五六个产业领域，把园区当作筐什么都往里装，杂而无序、过犹不及，那么产业规划定位也没什么意义了。

第二板斧：“削出”个性棱角——搞差异化经营

不仅砍柴，还要练就精工细雕的本事。差异化经营是任何行业领域发展到白热化竞争阶段势必祭出的竞争大招，园区差异化是寻求规避“千园一面”的低端恶性竞争。那么园区“搞差异化经营”差异化在哪里？这主要体现在产品差异、服务差异、招商差异和品牌差异。产品差异就是基于园区的专业化定位，围绕园区建筑形态、建筑配套标准以及一系列的园区物理指标，在硬设施、硬件上营造差异化特点。例如，工业园推出具有一定稀缺性的独栋单层厂房，科技园营建办公楼内的室内花园氧吧、文创园建设配套具有人文气息的书店书吧、艺术展厅，等等。

园区服务差异是软件/软性的差异, 当下到处COPY的公共服务平台、近乎搞烂的政策宣讲会、脱离需求属性的市集活动……服务差异倡导的是“人无我有、人有我优”，运营服务泛泛而做迟早让园区成为泛泛之流。园区重点构划落实什么运营服务？与其他园区相比自身运营服务体系上有什么特色？因循园区定位、企业构成做了什么有针对性、有实效的服务举措？园区怎么切入到产业投资孵化赛道？园区服务怎样进阶到内生经营、取得运营回报？等等。

招商差异化实际是采取立体化、组合化招商，结合运营商自身基础与园区主导产业特点，对内部的组织架构和外部的渠道资源进行纵横交错的业务链接和工作对接；对各种招商招法/技法进行灵活机动组合，祭出一套刚柔并济、长短互补的招商组合拳；推进招商运营一体化机制，将招商工作和运营服务工作紧密协同，形成你中有我、我中有你、相互借力、共进共赢。

此外，必须强化园区品牌差异，打造标杆化园区。笔者的经验也是行业的共识：品牌园区是可以抢商的！打造标杆园区，以下一系列问题是必须迈过的“沟坎”：园区在目标产业客群的知名度、影响力以及品牌心智地位如何？在政府、中介服务机构以及同行圈内，园区品牌占有什么地位且差异性在哪里？园区品牌差异是一个非常关键，但又容易被忽视的问题，必定园区招商不同于普通产品营销，加之园区独有的“政治经济学”色彩，也容易造成对品牌差异的忽视与盲点。品牌差异就要有创意，园区操盘者需要自问，自家园区无论招商、还是运营，有哪些津津乐道、个性鲜明的创意？

第三板斧：“削枝减叶”——推进精细化管理

砍去冗余繁杂，轻装上阵。“推进精细化管理”自然强调园区流程管理、标准建立以及细节管理，细节决定成败。园区通过精细化管理化繁为简、舒筋活络，在优质产品（服务）与成本管控间寻求一道平衡、一套操作规范，为园区建设营运带来一定的成本领先优势和效率优先机制。比如，哪些建筑配套可以多级配置？哪些管理环节可以精简优化？哪些工作岗位可以强化提升？哪些招商活动优先组织？哪些运营服务必须具备实效？客户满意度反映了哪些工作短板且如何改进提升？……

当下特别强调降本增效、节能降耗，其底层逻辑都是在推行精细管理、成本领先，在市场竞争策略中，成本领先是基础策略，一旦具备了成本领先优势，在当下普遍采取的招商降价竞争中，就夯实了基础能力、占据了市场先机，有了应对价格战的利器。或许你家园区经营定位不主打价格竞争，但又不得不应对当下的价格战。内卷周期、存量时代，园区运营成为主旋律，精细运营、规范管理可以成就行业“卷王”。

以上的“专业化园区 + 差异化经营 + 推进精细化管理”就是园区运营商内卷突围的强劲“三板斧”，杀出竞争重围就看这“三板斧”耍的醇熟不醇熟了。